【研究】历史街区的改造困境在何处？——以汕头小公园历史街区为例

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【研究】历史街区的改造困境在何处？——以汕头小公园历史街区为例

Original 2017-03-09 袁奇峰、蔡天抒 SYSU城市化研究院

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作者简介

袁奇峰：华南理工大学教授、博导、教授级高级城市规划师。

蔡天抒：中山大学地理科学与规划硕士

文章刊载：袁奇峰,蔡天抒. 基于空间生产视角的历史街区改造困境——以汕头小公园历史街区为例[J]. 现代城市研究,2016,(07):68-77.

版权说明：感谢作者授权发布，如有转载等事宜，请联系原作者。

【摘要】汕头小公园历史街区的形成是外商资本投资与潮汕华侨打工经济回流共同推动城市化的结果，随着城市空间漂移，小公园街区商业垄断地位丧失，街区内部物质结构与社会结构双向老化。对小公园街区的改造从早期的以改善居住为主，逐渐演进到注重城市经济效益，经历了“见缝插针”式的独栋危房改造、“成片配套”式的居住组团建设、“大拆大建”式的空间生产3个阶段。本文试图探讨小公园历史街区保护性开发的困境，房屋产权细碎化，预期收益不稳定，使得地方财政与市场资本的空间生产均趋向社会交易成本较低的新区，旧城走向负向循环的锁定。规划预期设定与实际开发执行博弈失败，政府政绩效应与市场利润追求博弈契合，使小公园街区的改造沦为权力和资本主导下以土地效益为目标的城市开发活动。研究表明在目前汕头政府财力有限，市场响应不足，街区居民参与意识薄弱，市民城市文化认同觉醒的情况下，小公园街区的改造不能简单地复制大规模的空间生产，应探索一种小规模渐进的新模式。

　　随着土地政策变动与市场经济推进，对历史街区的使用价值——作为居民一般生活场所的关注已日渐式微，而其交换价值却日益彰显，资本愈发看重其商业意义，谋求通过改造更新而实现空间重构所带来的最大投资回报（何淼，2012）。历史街区的改造在投资者与政府官员眼中成为高额利润与个人政绩的来源（蔡伯宁，2010），改造目标从早期的以改善居民生活条件为主，逐渐演进到注重城市经济效益，对历史街区的“建设性破坏”也伴随其间（单霁翔，2006）。列斐伏尔认为“空间”是资本主义剩余价值创造的中介和手段，是带有意图和目的而被生产出来的（张京祥，2009）。

　　虽然，近年来国内不少城市的历史街区改造已经从单一主体控制转向多元主体参与、利益平衡，并有了不少的成功案例，但多数城市的历史街区改造处于政府、市场、社会三者的博弈困境中。汕头小公园历史街区是汕头这座“百载商埠”的历史标志和地方特色，在将近30年的旧城改造中，从政府主导的危房改造、控制性开发，到地方权力与资本结成利益共同体，街区改造成为一个以土地效益为目标、与利益挂钩的商业项目，房地产项目遍地开花，核心风貌保护区的商业街区改造因资金链断裂已烂尾十年。本文基于列斐伏尔的空间生产理论，对小公园街区改造的过程及背后的困境进行深入探讨。

1.小公园历史街区的形成与发展

　　本文所谓“小公园历史文化街区”范围界定为东起利安路、西至大港河、南起海岸线、北至梅西河的旧城区区域，总面积约198.96公顷。目前区内共涉及4个街道（永祥、新福、海安、同益），23个居委会， 33202个住户，106924个居民。

1.1开埠通商，华侨投资

　　小公园历史街区位于汕头市中心城区西南部，原是韩江出海口的一个小渔村，明中叶以后逐渐成为贸易港。1821年开始有商人在埠上开商店，1854年福建商人和当地商人在今安平路倡建“漳潮会馆”，设船务、药材、米粮、火柴、汇兑等五个行档。第二次鸦片战争后汕头埠开放为通商口岸，各种外事机构、商业机构先后在汕设立，以英、美、日为首的洋行以及其他商贸机构已达91家。

　　1922年汕头市政府提出《市政改造计划》，广大爱国华侨在“实业救国”之倡导带动下，纷纷投资城市建设。小公园街区现存的主要建筑多是在1920年代末到抗战前夕建成的，侨资约占总投资的2/3，侨房2000多栋。苏广洋杂货百货业中的四大名店，即南生公司、广发公司、振源公司和平平公司，多是华侨、归侨为主集资创办的股份公司。潮汕地区华侨众多，侨批局所经营的侨批①业务相当旺盛。如1934年“小公园”附近的光益批局，平均每月从新加坡、越南、印尼等地来批共23915封，批款客代358725元。南洋巨额侨汇源源输入汕头，市面游资充足。小公园街区几乎集中了全市最上档次的商店、酒家、银号、客栈、戏院、邮局等公共商业服务设施，成为汕头最繁华的商业中心。

　　小公园历史街区的发展成就了汕头这个近代港口城市，是外商资本投资与潮汕华侨打工经济回流共同推动城市化的结果。外商在汕头设立各种商贸机构启动了城市发展，大量的华侨将在海外务工经商的收入以侨批的方式寄回家乡置业建房。小公园街区的历史建筑风貌、社会发展历程汇聚了浓浓的开埠文化和华侨文化，具有较高的历史文化价值。

1.2政策变迁，房屋产权细碎化

　　1949年后，汕头市区依托老城逐步向东、西北扩展，但由于城市建设速度缓慢，小公园作为城市商业中心的地位仍得以维持，计划经济时期更是商品供需的集散地。经历了土地改革和对资本主义工商业的社会主义改造，小公园街区的私人房产在公私合营后多由政府房管部门接管，绝大部分商行店铺变为住房，由居民向政府租用；也有部分房屋被单位整座租下，成为职工宿舍或仓库。文革时期，小公园街区内许多历史建筑精致的部件被“破四旧”破除，很多侨房也受到冲击，被政府侵占、征用，然后分配给职工居住。土地制度的转换阻断了原来的建设路径，房屋产权不断变迁，使用者对历史建筑的保护意识淡薄，对建筑的修缮与维护缺乏积极性。

图1 小公园街区房屋产权、功能变迁过程

资料来源：作者总结绘制

　　改革开放后，小公园街区的集体工厂逐渐撤离，留下归属权不清的职工宿舍。八十年代后，开始有大量的华侨索取侨房的产权和使用权，随着华侨私房政策得以落实，街区内大量房屋产权归还华侨，变回私人住房。由于代际继承，造成了街区房屋产权日益细碎化的格局(图1)。目前小公园街区房屋产权错综复杂，据2013年市旧城办对小公园街区的摸查统计，街区内现状房屋产权以私产为主，高达74.98%，其次是单位产占16.74%，公产房占4.40%，侨产房占3.88%（图2）。街区内居住人口主要分布在私产房，共28015户91750人（图3）。街区内共有企事业单位144家，职工6520人；国资委管理企业87家，职工14742人。

图2 小公园街区现状房屋产权分布

图3 小公园街区现状各类房屋居住人口

资料来源：《汕头市旧城办小公园历史文化街区摸查情况》

2. 从“解决住房问题”到“空间生产”

2.1功能外迁，旧城逐步边缘化

　　1981年经国务院批准在汕头东部的龙湖区设立经济特区，城市建设重心向新区东移，从1978年末到1992年汕头建成区面积由5.2km2扩展到65.7km2。汕头的商业中心经历了“小公园——金园区——龙湖区”一路向东的变迁进程，商业网点不断向全市范围扩散，特别是龙湖区以南国商城、国际会展中心为依托，商业繁荣，金融、房地产业发达，在东部形成了新的商贸中心。

　　随着公共财政集中于城市新区开发，旧城区改造资金投入相对短缺，小公园街区物质结构与社会结构双向老化，内部废弃空间、与新城区之间的裂缝空间出现，带来了其使用者的离弃与动迁，传统地缘关系与地方认同感解体，成为一处经济闭塞的孤岛。昔日传统商贸中心逐渐沦为一个低租金、低成本的投入地段，以销售低档廉价的日用小商品为主的商住混合区，低端批发市场集聚，如鞋类批发岛、安平灯光夜市。

2.1.1建筑功能与质量褪变，物质结构老化

　　小公园街区建筑风貌独特，配置了“亦商亦居，前店后仓，楼下经商楼上居住”的建筑功能格局，但随着建筑原有功能的褪变，目前多数房屋只剩单一的居住功能，公产房、侨产房中住宅面积分别占87.64%、88.90%，而底层商业面积分别占6.72%、8.28%（图4）。大部分历史建筑处于荒废闲置状态，如萧广丰泰酒坊旧址、汕头旅社旧址、南生贸易公司旧址等。由于建成年代久远，建筑材料的极限性使大部分建筑成为危房，有些仅剩柱、梁、框等残余的支撑结构。目前街区内商业服务设施用地占5.8%，商住混合用地占1%，居住用地占59%（其中三类居住用地占总建设用地21%），建筑质量十分破败，主体结构较差，维护部分很差的三类建筑约占51.11%（图5）。街区内共有危房2588座，主要分布于小公园核心片区和西片区。

图4 小公园街区现状建筑使用功能分布

图5 小公园街区现状建筑质量分布

资料来源：《汕头市旧城办小公园历史文化街区摸查情况》

　　目前小公园街区内居民住房水平远低于汕头市平均水平。以街区内的永祥街道为例，人均住房建筑面积15.33平方米/人，而汕头市人均住房建筑面积20.17平方米/人（图6）。永祥街道将近90%的家庭住房间数在2间以下，而整个汕头市超过80%的家庭住房间数在2间以上（图7）。公共设施整体滞后，公共服务设施用地仅占6.7%，绿地与广场仅占3%，人均道路面积仅3.09平方米/人，人均市政设施用地0.06平方米/人，居住生活质量较低，导致本地居民纷纷外迁，街区逐渐丧失活力。

图6 目前永祥街道居民住房水平与汕头中心城区、全市平均水平对比

图7 目前永祥街道平均每户住房间数与汕头中心城区、全市平均水平对比

资料来源：《汕头市2010年第六次全国人口普查资料》

2.1.2外来人口集聚，本地人口老化

　　据1996年统计显示，小公园街区人口密度居全国之冠，平均596人/公顷，占全市建成区7.6%的土地上居住了全市25%的人口（张金明等，1996）。但随着小公园地域功能地位的衰退，薄弱的公共设施和拥挤的住房空间已无法满足需求，中上阶层的本地居民不断往新区搬迁，本地人口骤减，外来人口集聚。以永祥街道为例（表1），近20年来街道总人口从44025人骤减到21093人，其中本地户籍人口减少了24549人，外来流动人口增长了2592人。

表1 近20年永祥街道人口变化情况

　　目前，街区内的留守居民逐渐老龄化，以独居户为主。以永祥街道为例，1990年人口年龄主要集中在45岁以下，占75.72%，青壮年劳动力较多。到2010年人口年龄结构向两端拓展，45岁以下人口所占比例减少为55.79%，60岁以上人口占17.59%，超过了国际老龄化社会界定的10%的标准（图8）。而2010年汕头市60岁以上人口仅占10.20%，45岁以下人口占72.93%（图9），可见整个汕头市人口仍处于年轻化趋势，小公园街区却提前跨入了老龄化社会。街区的家庭结构从90年代的以每户3—5人为主转变为目前的孤寡老人独居、代客看房者独居为主。1990年永祥街道29.13%的家庭户规模为3人户、24.58%为4人户，2010年1人户家庭位居首位，占32.14%（图10）。街区居民贫困化程度严重，目前共有低保救济2020户，3111人。

图8 1990年与2000年永祥街道人口年龄结构对比（单位：人）

图9 2010年永祥街道与汕头市人口年龄结构对比（单位：%）

资料来源：《汕头市第四、五、六次全国人口普查资料》

图10 近20年永祥街道家庭户规模变化情况

资料来源：《汕头市第四、五、六次全国人口普查资料》

2.2 小公园历史街区改造历程

2.2.1“见缝插针”式的独栋危房改造（1987—1994年）

　　从1987年开始，小公园街区就开启了改造之路，早期的改造致力于解决危房问题，拆旧建新、窄路拓宽，推动城市现代化。加之国家对城市建设用地的控制，为增加住房，旧城区成为挖潜改造对象。1987—1993年，先后共拆除旧建筑面积387341平方米（其中危旧建筑3100座），拆迁8465户共31423人，新建建筑面积约698374平方米，回迁6260户，陆续改建了商平路东片、杉排路中段南片、德兴路片、西堤渡口片、金山外街片等（表2）。

表2 阶段一小公园街区改造情况（1987—1994年）

　　这一时期改建标准不高，仅限于解决住房“有无”和“安危”问题，项目用地规模小，见缝插针，基本为两三栋住宅的小规模改进，零碎而没有规划。危房均改造为8—9层的无电梯住宅楼，片区容积率高（平均容积率3.21），建筑密度大（平均建筑密度39%），陈旧的市政设施和公共服务设施简单翻建，难以满足片区容积率提高后带来的人口规模增长的需求。

2.2.2“成片配套”式的居住组团改造（1994—2000）

　　1994年后政府转变观念，小公园街区改造开始实行“综合开发，配套建设，成片改造”的方式。在1995年的《汕头市旧城区改建控制性详细规划》中，提出“整体改建、疏散人口”的改造模式，通过优化用地结构、调整空间布局，完善道路系统，合理确定土地开发强度等手段，最终达到疏解旧城区3-4万人的目标。1994—2000年，先后共拆除旧建筑面积460567平方米（其中危旧建筑3626座），拆迁8402户共29811人，新建建筑面积约703888平方米，回迁4307户，新建了一批公共设施配套齐全的居住区，如万安花园、联升花园、永平苑、联韩花园、利安花园等（表3）。

表3 阶段二小公园街区改造情况（1994—2000年）

2.2.3“大拆大建”式的房地产开发（2000—2010）

　　2000年以来，在分税制和住房制度改革的推动下，汕头进入城市化快速推进以及房地产建设的高潮，汕头政府开始将小公园历史街区作为空间生产的对象，以资本效益最大化为需求，开发主体由政府主导下的国资建设单位转变为私营房地产公司。如2004年建设的海悦花园、2006年的金港广场（表4），改造用地规模大，改建容积率高。在这种滨海房地产开发模式中，政府以土地资源获取财政收益，资金收益容易平衡，开发建设迅速推进，改建后的高档商住小区滨海环境区位好，配套设施齐全，迁入了一批具有购买实力的中上阶层。

表4 阶段三小公园街区改造情况（2000—2010年）

　　1994—2010年这段时期，规划所提出的以低容积率对历史建筑进行保护，拆一补一的改造模式无法实施。虽然旧城区环境质量的下降导致部分居民外迁，但由于改造建设了大量住宅（拆建比1:1.6-1:1.7，建筑密度40%，容积率3—4），又引进部分外来人口，旧城人口始终未能疏散。开发商在利益机制驱动下，挑选边缘区拆建比高的片区进行改造，导致了小公园街区改造“天女散花”的被动局面（图11）。由于是局部地段的改造，对街区的整体功能定位、文化特色的保护与继承等缺乏考虑，不少文物古迹的周边环境在改造中被严重破坏。

图11 各阶段小公园街区改造地块分布

资料来源：作者总结自绘

3.从“历史文化保护”到“保护性开发”

3.1小公园街区历史风貌保护规划启动

　　2000年以后，由于汕头新区建设，旧城改造放慢，政府官员、规划师等精英阶层对小公园街区风貌的保护意识觉醒，规划思想从“整体改建”转变为“控制性保护”。1999年，汕头市人大审议通过了设立“小公园历史建筑风貌保护区”，在2000年版的《小公园历史建筑风貌保护区规划》中，将小公园街区定位为以商业、文化、旅游、休闲为主，适当兼容部分居住功能的步行街区，提出在保护方式上注重历史文化资源的保护与片区环境质量的改善相结合，对有较高保护价值的传统街道、特色建筑给予保留与维修，保持片区总体街道空间尺度、建筑风格，按此原则对地块内部进行统一规划、集中改造（图12）。

图12 汕头市小公园历史建筑风貌保护区规划总平面

资料来源： 2000年版《汕头市小公园历史建筑风貌保护区规划》

　　但在现实改造中，2000年版的《小公园历史建筑风貌保护区规划》以控制为核心的保护开发与市场商业开发的逐利行为存在巨大冲突，使得2004年汕头政府不得不对规划进行调整，主要体现在使用功能、改建模式、开发强度、特色街巷和特色建筑的保护等四方面，建筑密度由43%调整为控制在60％之内，容积率由1.85调整为控制在2.5之内。具体列出了一些改造中需要予以保留和保护的街道、建筑名称，以对开发建设行为进行强制性控制。如对老潮兴街、顺昌街、延寿直街等特色街巷予以保留，对永和街、行街、镇邦街等以室内街的形式予以改造，采取加固维修保护的建筑包括中山亭、永安百货、升平路邮政局等8座，采取原貌重建保护的建筑包括协和鞋业、居平商场、江山摄影等7座。

3.2小公园历史街区保护性开发失败

　　随着北京大栅栏、上海新天地等旧城改造成为开发新热点，时尚消费空间的塑造观念被注入历史街区改造中。汕头政府于2004年启动的小公园历史建筑风貌保护区改造项目，企图借鉴“新天地模式”，通过功能置换，以商业替代居住获取利益最大化，平衡改造成本。2006年，汕头佑松房地产开发有限公司以总地价30657.5万元竞得小公园核心区约122亩土地使用权，由金平区政府负责拆迁工作，佑松房地产开发商与多位台商合资分期建设，计划将小公园街区打造为集商业、旅游、休闲、居住于一体的大型商业街区，总投资（包括拆迁、建设资金）约12亿元，是汕头首宗实行拆迁者与建设者相分离和所有原居民易地置换产权的旧城改造项目。

　　由于政府急于招商引资推出项目，对拆迁补偿的评估不全，改造项目刚开始半年就因“拆迁资金断裂，移交土地迟缓”而“夭折”。小公园街区私房较多，近年来物权法、禁止强拆条例的颁布，强化了居民的产权意识，增加了拆迁难度。街区内的本地居民往往是由于缺乏购置新房的资金而留下来的低收入人群，希冀于高额的拆迁补偿带来一夜暴富，不断要求提高拆迁补偿款，远远超出政府和开发商所能承受的范围。而对于侨房，部分产权至今没得到确认，仍由房管局代管；部分产权确认的侨房，华侨后代没有对现住户采取驱逐态度，使得房屋实际居住者和产权人不一致，更加大改造难度。如永和街28号④，解放前为美国华侨私产，解放后被房管局收管，造船厂租用为员工宿舍，改革开放后造船厂倒闭，房子归还房管局，房管局又把产权归还给华侨后代，但目前28号仍居住着原造船厂员工一家。

　　这种粗放的空间生产方式，以历史街区的“文化价值”为卖点，实则为“大拆大建”式的商业地产开发，在当时汕头政府的财政实力和市场的驱动力下难以完成，小公园历史建筑风貌保护区改造项目一期改造自2003年3月启动，但至2011年实际拆迁移交用地仅11.64亩，部分片点长期处于已征未建状态，小公园历史街区保护性开发的尝试以失败告终。

3.3想象中的“历史街区保护”，现实中的“房地产开发”

3.3.1小公园历史街区改造的财务困境阻断空间生产

　　哈维认为，空间重置完全是出于利润最大化的逻辑，资本的需要实现了人口与生产要素的空间重构。由于汕头政府财政资金有限，早期对小公园街区的改造只能为挖潜式改造，通过拔高地块容积率以获取改造收益，而对基础设施这类无效益回收的公共建设资本缺失，导致旧城区市政和道路设施始终得不到改善。随着经济特区的建设，城市开发不断向东扩展，新区的土地资源成为政府财政收入的来源，新城区的建设良性循环。小公园街区由于双向老化，维护改造费用高，预期收益不稳定，业主索取个人最大化利益，巨额的赔偿加大其改造成本。在政府政绩与资本逐利的驱动下，政府财政与市场资本的空间生产同时选择了社会交易成本较低的新区，旧城区走向的负向循环的锁定，财务困境阻断了小公园历史街区的空间生产（图13）。

图13 小公园历史街区改造困境的空间生产作用机制

资料来源：作者总结自绘

3.3.2规划预期设定与实际开发执行的博弈失败

　　由于私人资本的进入，历史街区的保护被新空间营造这一目的工具化，为资本进一步大规模入侵提供了合理化。在空间的表征②中，城市规划强调对小公园街区所蕴含的历史文化的保护和公共空间的塑造，而单靠市场主体的开发行为往往追逐资本利润的最大化。无能的文化与集聚的经济存在巨大冲突，规划预期与实际执行博弈失败（图14），规划成为空间生产过程中名存实亡的工具。在空间的实践③中，开发商大拆大建，以高容积率建筑取代低密度历史建筑，追求眼下直接经济价值，罔顾街区历史价值，给街区建筑风貌带来负外部性，小公园街区只能停留在想象中的“历史街区保护”。

3.3.3政府政绩效应与市场利润追求的博弈契合

　　哈维认为，城市空间的生产是充满各方利益博弈的过程，占主导地位的始终是有权势的一方。小公园街区的改造从早期政府主导下的危房改造，到后期政府与资本合力下的房地产开发，始终缺少来自社会的第三方力量的介入。在空间的表征②中，政府出于政绩工程的打造，对土地收益过度依赖；市场出于对利润的追求，为过剩的资本寻求新空间。对于小公园历史街区，政府看重其发展价值，开发商则看重其经济价值，两者存在利益契合点，进行了权利与资本的控制下的空间生产（图14）。在空间的实践③中，政府凭借拥有政策制定与实施的权利，得以实践自身的空间意图，迎合资本的需要；资本在介入旧城更新过程中以获取到的土地作为生产要素，实现其逐利的需求。汕头政府通过招拍挂出让土地，获取巨额土地收益，房地产公司获得土地开发权，进行高强度的空间生产，小公园街区的改造沦为了现实中的“房地产开发”，以获取土地价值高额收益的房地产项目得以有序推进，而以文化价值为导向的商业街区项目陷入控制性保护的困境。

图14 小公园历史街区改造过程的空间生产模式

资料来源：作者总结自绘

4.社会参与的讨论

4.1 街区居民参与意识薄弱

　　目前我国历史街区的改造主要依靠专家的保护倡导、政府的资金投入、专业人员的技术支持，广大公众特别是居住在历史街区中的居民，较难真正有效地参与到改造中（钱翔，2011）。小公园街区的留守居民受教育程度较低，以永祥街道为例，2010年街道大专以上学历人口仅占5.8%，人口素质普遍较低，使得这一社会群体对街区的文化遗产价值认知缺失，最差的情况是“这房子不值钱，不需要维护了，让它烂掉吧”，好一点的是“这房子值钱，要拆迁改造了，补偿款越高越好”，再好一点是“这房子越来越值钱，保留下来以后会增值，得留给子孙”。调研中发现，本地居民关注的更多是与自身利益相关的交通出行、居住安全、生活设施等问题，以及是否能从拆迁补偿中获取更大的直接经济收益，而整个街区的风貌保护则被认为事不关己。当问及对小公园改造的看法时，居民的回答多是“这路灯坏了好久也没人来修”、“怎么改是政府的事，跟我们无关”、“真是丢死人了，一车车游客被拉过来看垃圾堆”、“得命长才看得到改造”，可见在小公园街区改造过程中本地居民参与意识薄弱，社会公众并未采取“自下而上”的路径遏制地方政府与开发商的空间生产行为，无法制约资本追逐最大化利润，开发商唯利是图、政府贪污腐败难以避免。

4.2市民城市文化认同的觉醒

　　列斐伏尔认为，空间既是政治性又是社会性的，当规划影响到居民生活时，后者则从沉默转向抗争，社会运动往往质疑空间之使用。小公园街区改造的搁置激发了民间保育组织社会参与的崛起，近年来专家学者、精英群体、热心人士利用报刊、电视、网络等多种媒介方式，呼吁市民参与保护小公园老建筑。

　　2012年，由汕头籍本土大学生发起的民间历史建筑关注小组——汕头山水社，通过组织寒暑假工作坊、文化导赏、展览交流等方式（表5），对街区的遗产信息进行采集，对街区居民进行民意普查，在此基础上向政府相关部门建言献策，以影响政府的决策和开放商的空间实践，使街区的集体记忆得以保存。2013年4月15日、2014年6月1日先后实施了《汕头市开埠历史文化保护区保护办法》、《汕头经济特区小公园开埠区保护条例》，提出将小公园街区打造为“开埠文化、海洋文化大博物馆”。规定了小公园开埠区要保护哪些建筑，禁止哪些影响街区风貌的开发建设，对主动维护和修缮历史建筑的单位或个人如何奖励等。精英群体与社会群体的空间抗争虽然在某种程度上制止了历史街区大规模的拆迁与高投入的商业开发，但对于街区空间生产的方向仍牢牢把握在权力与资本群体的手中。山水社等民间保育组织的兴起，开埠保护条例的实施，推动更多人关注、反思、参与历史建筑保护，是地方文化行为促进历史街区更新的一大进步，但困于当前的国家政策背景和地方政府财力，小公园街区的保护性改造仍无法推进。

表5 汕头山水社组织活动一览

4.3进一步的讨论

　　2000年以后，在经历了“大规模高强度开发”、“政绩式工程”、“地产开发商业化过度”等不尽合理的更新策略后，我国历史街区的改造逐渐走上“保护与发展”的道路（徐云曦，2012），分为“大规模更新式”与“小规模渐进式”两种。“大规模更新式”由政府与开发商主导，以拆迁安置赔偿交换原住民、产权人的空间使用权利，大规模商业街区空间生产的利润足以弥补高额赔偿金，使街区改造得以推行。上海新天地以开发商为主导整体改造，实现了对历史建筑存表去里、功能置换的商业开发，却将石库门里弄传统生活和精神文化全盘丢弃（姜文锦，2011）；成都宽窄巷子以政府为主体大规模改造，保留传统院落、功能置换，添加老成都生活的景观，但原住民的全部外迁破坏了原本的社会网络（李佩君，2014）。“小规模渐进式”由居民主动参与，面对新的使用价值——商业介入的巨大动力，居民自发放弃现有使用价值——居住，而实现其利益的兑现，打破了传统模式中本地居民坐等动迁款的格局。上海田子坊在市场与社会力量介入后，居民自下而上改造经营，政府添加基础设施、改善环境，但后期商业化的逐步扩张对周边居民产生困扰（李彦伯，2014）；北京南锣鼓巷、烟袋斜街引入多元机构参与，政府完善基础设施，鼓励居民自行修缮房屋，在保留原居住模式的基础上注入文化、商业元素，但需政府大量资金支撑，单靠市场难以平衡收支（李佩君2014）。

　　小公园历史街区寄托了海外华侨和老一辈的乡愁，而如今的汕头本地人却无法将其与城市文化形象绑定，街区蕴含的开埠文化、华侨文化在城市化的改造进程中被忽视与埋没。对小公园历史街区的保护如果不主动介入，建筑资产、历史价值就会逐渐衰退，成为一片死去的沉淀的资产，介入越慢所能搜索到的历史信息就越少。面对来自社会的压力——保护历史街区的呼声，来自政府的要求——旧城改造与更新的目标，以及来自社区居民的需求——改善居住环境的诉求，小公园街区的保护与更新该何去何从？在目前汕头政府财力有限，市场响应不足的情况下，小公园街区的改造不能简单地复制大规模的空间生产模式，应转化为历史文化导向下的旧城改造，等待一个时机的刺激，多方力量共同参与，探索一种小规模渐进式的改造模式，才能打破旧城区自身衰败的锁定和负向循环的困境，让更多的主体分享到历史街区改造的红利。

注释：

①侨批，专指海外华侨通过海内外民间机构汇寄至国内的汇款暨家书，是一种信、汇合一的特殊邮传载体。广泛分布在福建、广东潮汕地区暨海南等地。

②空间的表征，在列斐伏尔空间生产理论中，构想的空间表征是技术官僚、科学家、规划师等人的空间，联系了生产关系与秩序，代表了那些掌握知识、权利的人控制空间实践的方式。

③空间的实践，在列斐伏尔空间生产理论中，感知的空间实践是一个外部的、物质的环境，关注物质生活的生产和再生产，涉及从建筑到大型城市设施等功能空间的组织和使用方式。

④案例资料来源：根据汕头山水社对金平区永和街、永泰街沿街建筑及街区文化调研报告整理总结

参考文献：

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